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你了解二手房嗎?99%購房者都不知道這些事

2020-05-10

買房,是我們人生中的一件大事,往往需要舉全家之力才能完成,所以,大家都會特別重視和仔細。然而,幾乎所有購房者又都不是專業人士,對買房知之甚少,尤其是二手房。與商品房不同,二手房買賣一般都是特殊的“個案”,更花費我們的心思。就像平常我們常常聽人講買的二手房要過戶,滿2年可以免征增值稅,滿五唯一的房子稅費低等,但具體指什么,你知道嗎?今天我們給大家總結了二手房買賣的一些冷門知識,讓大家心里有底地邁出買房的第一步。

一、什么是過戶?

平常我們講買二手房要過戶,因為只有過戶了,這個房子才真正屬于你。過戶,簡單說就是“產權”從A轉移到B的過程。無論是通過轉讓、買賣、贈予、繼承遺產等何種方式所獲得房產,都需要“過戶”,也就是,一定要去當地“房屋權屬登記中心”辦理一個房屋產權變更的手續。

二、房屋滿2年,究竟指的是交房時間、簽合同的時間還是房產證的辦理時間?

根據有關規定,一般我們購買的房屋,滿2年,可以免征增值稅,這就會省去不少費用。而滿2年,指的是以拿到房產證的時間為準,即房產證滿2年。

三、為什么滿五唯一的房子省錢?

根據有關規定,滿五唯一的房產可以免收增值稅和個人所得稅,滿五同樣是指房產證滿5年,唯一是指,該套房屋是賣房人的唯一房產。

四、銀行評估價和成交價有什么區別?

二手房買賣中,除了成交價,還有一個就是評估價。成交價是買房人從賣房人那里所購買的二手房的實際支出,比如房主出價200萬,實際成交的價格為190萬,那么,190萬這個價格即為成交價。而評估價是銀行根據該房屋的各個方面進行評估所產生的價格,貸款是根據評估價來做的,因此,評估價越高,個人可以貸款的額度也越高,首付的壓力就會小很多。

舉個例子:通常,我們一般都會直接比照二手房的網上掛價和業主開的價格,乘以對應的首付比例,來計算首付款。成交價為200萬,按照30%的首付比例來算,我們所理解的首付則為60萬。但由于有評估價,評估價若為180萬,則高可貸款額度為126萬;評估價若為200萬,則高可貸款額度為140萬。對應的,低首付則為74萬和60萬。所以,大家一定要認真核準自己的首付能力。

五、區分了成交價和評估價,那么問題來了,買房的稅費比如中介費、契稅,是按照哪個來征收呢?

我們都知道,買二手房需要繳納很多的稅費,一般而言,中介費是依據成交價來征收的;契稅、增值稅、個稅則依據銀行的評估價征收,也有的城市是根據指導價來征收的。(PS:具體以各個地方規定的為準)

這里還有另一個小知識,就是何為“指導價”?

“指導價”是指依照《中華人民共和國價格法》規定,由政府價格主管部門或者其他有關部門,按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度,指導經營者制定的價格。換句話說,就是政府根據他的權限和市場現狀,給出的強制性的價格范圍。

六、合同房又是什么?

合同房,簡單的說,就是僅有購房合同,但兩證不齊全的房子。比如,很多房子早已交房入住,但未拿到房產證,有些是因為各種原因無法辦理房產證,有些是可以辦理到房產證但房主未及時辦理。購買合同房,存在很多的風險,購房者需格外當心。

七、為什么土地證也要一起過戶?

很多人買房時,只知道過戶房產證,但卻忽視了土地證的過戶。房產證和土地證是業主擁有該房產以及土地使用權的證明,兩者是密不可分的,沒有土地證就意味著業主不具備對該土地的使用權,那么在該土地被人侵占的時候,業主將無法維護自己的合法權益。如果購房之后不及時過戶土地證將面臨很大風險:雖然房產證握在自己手里,但土地使用權卻不屬于自己。

很多人平時雖然只想著買房,卻對購房知識不關注,但在進行二手房交易的時候,一定要提前做好相關的功課哦。



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